全球央行加速紧缩、防疫放松,欧美高房价已到拐点?

记者 | 王品达

  新冠疫情以来至今,全球房价的上涨势头仍在持续。最新数据显示,美国第三季度房价同比上涨近20%,英国房价涨幅也创造了15年以来的新高。

  美国联邦住房金融局(FHFA)11月末发布的房价指数报告显示,2021年第三季度美国房价同比上涨18.5%,季度涨幅创历史纪录。第三季度美国房价与上一季度相比也上涨了4.2%,环比涨幅仅次于今年第二季度。

  美国当前的房价上涨具有很强的普遍性。今年第三季度,全部50个州以及首都华盛顿的房价同比均出现上涨。前100大城市的房价也全部上涨,其中涨幅最弱的费城房价也上涨了9.9%。

  英国房价上涨的速度同样飞快。英国抵押贷款机构Halifax于12月7日发布的房价指数显示,11月英国房价同比增长8.2%,环比增长1%。9至11月英国房价环比上涨3.4%,为2006年末以来最大的季度涨幅。

  11月英国平均房价已经升至创纪录的每套房27.3万英镑(约合人民币230万元)。2020年3月新冠疫情在英国暴发以来,英国房价平均每个月上涨了1700英镑。

  Halifax总经理拉塞尔·加利(Russell Galley)认为,英国房价持续上涨背后的原因有住房供给的短缺、强劲的劳动力市场、高度竞争导致的房贷利率下降等。

  11月的房价数据也表明英国房价上涨不仅仅是疫情期间的税收优惠导致的。2020年7月起,英国政府曾为住宅买家在50万英镑的范围内减免印花税,今年6月该优惠减半,到10月完全结束。数据显示,房价上涨在税收优惠结束后的11月仍在继续。

  此前据英国《金融时报》报道,新冠疫情造成了全球近二十年来最为普遍的房价上涨。在经济合作与发展组织(OECD)所统计的40余个国家中,90%以上都出现了房价上涨。

  借款成本的下降是近期全球房价上涨的一个重要原因。新冠疫情暴发以来,主要经济体的央行都采取了宽松的货币政策,美联储、欧洲央行、英格兰银行均将利率降至最低水平。利率下降带动了借款成本的降低,从而提升了住房需求,使房价在经济疲软的环境下逆势上涨。

  英格兰银行公布的最新数据就显示,10月英国新的按揭贷款所支付的实际利率仅为1.59%,比9月下降了19个基点,为有记录以来新低。存量按揭贷款所支付的实际利率降至2.03%,同样为历史新低。

  另外,疫情期间全球的储蓄率大大提升。疫情期间多国政府推出了财政刺激政策,补贴员工工资或者直接向民众发放现金。与此同时,经济活动的减少又降低了消费,导致储蓄率上升,购房需求增大。

  疫情期间居家办公、远程上课等需求也推高了房价。居家办公和上课往往需要更大的活动空间,所以更多的人选择购买面积较大、环境较不拥挤的住房。这同样也带动了相关住房需求的上升。

  比如,英国首都伦敦人口密度较大、较为拥挤,11月伦敦房价同比涨幅就仅为1%。相比之下,威尔士房价同比上涨14.8%,北爱尔兰房价上涨10%,苏格兰的涨幅也有8.5%。

  不过,全球房价的上涨势头近期也出现了一些缓解征兆。

  随着高通胀的持续,全球主要央行开始采取紧缩政策,处在历史性低水平的借款成本未来可能会回升。除了仍坚持暂不紧缩的欧洲中央银行之外,美联储和英格兰银行都有紧缩动向。

  美联储11月开始缩减购债,12月很可能还将加速缩购,加息预期也大幅提前。英格兰银行11月虽然最终并未决定加息,但英格兰银行行长贝利称当时也“十分接近于”加息,短期内存在较大的加息可能性。

  随着防疫措施逐渐放松,因远程办公催生的购买大房子的需求也不再像此前那么强烈。Halifax的数据显示,11月英国公寓型住宅价格同比涨幅为10.8%,而独栋住宅的涨幅仅为6.6%。“这可能意味着住房的‘空间争夺战’比疫情初期有所缓和。”Halifax总经理加利说。

  按月份来看,美国的房价涨幅同样有缓和的趋向。衡量美国房价的另一个流行指标—-标普/Case-Shiller房价指数显示,美国9月房价同比涨幅从前一个月的19.8%下降到19.5%,降幅虽不显著,但仍为近两年来美国房价涨幅首次下降。9月房价的环比涨幅也仅为1.18%,表明同比涨幅的很大一部分是今年春季和夏季贡献的。

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责任编辑:李园

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